H&T小贴士 : 什么是负杠杆投资？

21st 3月 2018

您可能对房地产市场的负杠杆投资早有耳闻，尤其是房地产投资。如果您是一位房地产投资者，或者未来有意投资房地产，或者只是对这个话题感兴趣，但您无法百分之百确定什么是负杠杆投资及其运作方式，请继续阅读。

杠杆投资

首先，贷款投资时使用的这个术语称为杠杆，杠杆通常与房地产投资关系密切。杠杆可能为正，也可能为负或零。简而言之，这些不同类型的杠杆反映了投资金额相对所得收入。为了更好的理解负杠杆投资，我们将对所有杠杆类型进行阐述。

负杠杆投资

当投资收入低于投资支出时即为负杠杆投资。比如，每一财年投资性房地产的租金收入为26,000澳元，该年的房地产利息支出与成本为30,000澳元，因此，该投资损失为4,000澳元，该房地产为负杠杆投资。

负杠杆投资的收益

尽管负杠杆投资意味着资产蒙受损失，但某种程度而言，这可能也是种收益。申请对这笔房地产投资进行费用或其他税务减免，可以降低应纳税收入总额，比如工资、营业收入或投资收入。尤其是对边际税率较高的人来说，负杠杆投资可以成为一个抵消应纳税总额良好解决方案。

负杠杆投资的风险

负杠杆投资的收益可能是一个将整体财务状况转负为正的极好选择，但了解其风险非常重要，这样可以将风险降至最低。

比如：

没有充足的现金流可能影响您偿还债务的能力，并使您无法承担财产管理所要求的财务义务。为避免这种情况，选择一个投资地产非常重要，地处黄金地段的地产容易收取房租并有望减少房屋空置时间，因而可以确保稳定的租金收入。因此，请考虑一下你是否有充分弥补房地产投资财务义务不足的能力。
如果您的投资在一段时间不能升值，这将导致投资损失并且负杠杆投资不起作用。由于房地产投资的目标最终都是赚取资金，因此根据自己情况选择合适的策略非常重要。

正杠杆投资

当投资收入大于投资支出即为正杠杆投资。比如，每一财年投资性房地产的租金收入为26,000澳元，支出与为20,000澳元，该投资赢利为6,000澳元，这意味着该房地产为正杠杆投资。

正杠杆投资的好处是，您拥有更高的现金流，并且能够降低贷款规模。然而，基于您的收入，您无法将应缴税款降至最低。

零杠杆投资

投资收入与利息支出和比如汇率、维修和保险等其他成本相等时为零杠杆投资。零杠杆投资不受税务影响，因为您既没有赢利，也没有损失，这意味着你不用付税，也没有税务优惠。

使用杠杆时注意事项

为了确保收益的最大化，选择合适的杠杆方式非常重要。为此，您可以请您的理财专家提供建议，帮您考虑自己可以承担的风险的同时，充分了解适用您财务状况的杠杆选择。

如果您希望了解什么可以作为澳大利亚租赁地产的支出项，请访问澳大利亚税务局网站。

REFERENCES

Australian Securities and Investments Commission, SmartMoney 2017, Negative and Positive Gearing, sourced February 2018, https://www.moneysmart.gov.au/investing/invest-smarter/negative-and-positive-gearing

Commonwealth Bank of Australia 2017, What is negative gearing?, sourced February 2018, https://www.commbank.com.au/guidance/property/negative-gearing-and-tax-201605.html