For Rent
澳洲房产出租&报税，你要知道的那些事！
在澳洲买房付款交割不就OK了么？
不！
交割后还有两项更重的是事情亟待处理，
并且，这两件事处理的是否得当
直接关系到投资的成败
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海外人士在澳洲买房投资早就不是新鲜事儿了，签约，首付，尾款&贷款，交割一系列事宜办理完毕，海外房产尘埃落定，从此你就变成了一个外头有房的人！
但是，交割并不是投资的结束，交割后还有两项更重的是事情亟待处理，并且，毫不夸张的说，这两件事处理的是否得当直接关系到投资的成败，他们就是——出租&报税。
出租： 找谁出租
澳洲购房后可以自己出租，也可以找当地正规的出租管理公司出租。
两者的差别，最显而易见的是费用。
自己出租自然没有额外的费用；而出租管理公司会收取管理费， 通常为合同期限内产生总租金的5%-6%. 举例，在布里斯班，公寓的平均租售比在5%左右，也就是说， 一套60万的两房公寓，每年产生3万澳币的租金。如果交由管理公司出租， 这三万中的&1500-1800（3万的5%-6%）需要做为管理费交给管理公司。
如果房东人长居在澳洲本地， 也不是什么大忙人，自己出租自然是经济划算。但，大多数海外投资客不具备这两个条件。房屋出租过程中， 可能产生租客破坏家具，拖欠房租，办party被邻居投诉， 合约未到期就搬走各种各样的问题。身在国内的房东们无法及时亲自处理这些问题，委托给出租公司，无疑更加省心省力。
总结：自己出租费心费时但省钱；委托管理公司出租费钱但省心省力。
出租：以怎样的形式出租
澳洲房产的出租形式主要有两种：长租和短租。
· 长期，顾名思义，是租期较长，更加稳定的出租形式。通常租约为一年或一年以上。长租公寓的租售比通常在5%左右，也就是说，如果按照长租形式出租，房子的年租金除以房价通常在5%左右。
· 短租，也可以称之为日租，类同于国内民宿的概念。短租房的租金收益高，好地段的公寓每个晚上租到一百多澳币是正常的，如果赶上假期集中的月份，或者有庆祝活动的月份，一间两房公寓甚至可以租到400-500澳币一个晚上。当然短租的是十分消耗人力的，房东自己管理太难，通常都由出租管理公司，或者酒店管理公司管理，短租的管理费也高于正常标准，上文提到的5%-6%是针对长租的，短租的管理费则高达20%，甚至更多。
总结：
1. 长租的租金收入比较稳定；短租有机会获得比短租更高的租金回报，高峰时节，短租的月租金有可能是长租的翻倍，但受淡旺季的影响，租金不稳定。
2.短租对地段，交通，景观的要求极高，因此，并不是随便什么房子都可以短租。
报税
首先要说明一点： 海外人士在澳洲购买投资房，产生的收益需要缴税。
很多投资者也许持有澳洲的投资房多年，但从来没有交过税，并不是不需要，而是自己没有申报，实则属于逃税行为。
税率：合理合法的情况下，海外人士投资房产产生的收益，需要按照32.5%（起）的比例缴税，这数字着实不低！但也只是看着吓人，其实几乎没有人真的按照这个比例缴税，原因在于澳洲独特的“负扣税”体系。这个话题值得我们单独开一篇文章详细讨论，这里先给大家一些基本概念。
负扣税：指的是房屋作为投资品，在运营过程中产生的支出，可以作为投资成本在总收益中减去，从而降低缴税额，甚至造成账面上的亏损而完全不需要缴税。举例，一套60万的房产，年租金收益3万澳币。每年的银行利息+物业费+市政费+房东为了处理房子相关事宜产生的旅费+房屋折旧+…= 31000，那么这套投资房在账面上出现亏损完全不需要缴税。
这里我们要强调的是“账面”上，而非实际亏损。因为有一些数字非常大的支出分并非实际支出，比如：折旧。今天不展开讨论。
总结：房产投资并非一劳永逸，购房者在选择房产的时候就要提前预估租金和缴税，已做出更好的投资选择。
